הערכת שווי נכס – בדיקות שמאי מקרקעין לפני רכישת נכס
כאשר אתם עומדים לקנות נכס מקרקעין בין אם נכס למגורים ובין אם נכס מסחרי, ישנם דברים רבים שצריכים לבדוק לפני הרכישה. הדבר העיקרי שבודקים הוא הערכת שווי הנכס, אם המחיר המבוקש הוא אכן מחיר ריאלי. בנוסף, יש לקחת בחשבון פרמטרים נוספים הקשורים לנכס. תפקיד השמאי לתת לכם אינפורמציה רבה על מנת שתוכלו להחליט באם לרכוש את הנכס או לא.
להלן נמנה בפניכם נקודות חשובות שיש לבחון לפני ביצוע רכישה, ובסופן כמובן גם הערכת שווי.
היתרי בניה
יש לבדוק את היתרי הבניה שניתנו לנכס גם אם מדובר בנכס ישן, ההמלצה לבדוק את היתרי הבניה בכל נכס, גם אם על פניו מדובר בדירת מגורים "תמימה". להלן דוגמאות למספר מקרים שבהם משרדנו בדק היתרי בניה והתגלו בהם בעיות שמומלץ לקחת אותן בחשבון לפני הרכישה ולא לגלות אותן בדיעבד לאחר הרכישה.
- דירת מגורים שהוספה / נלקחה לדירה חדר מדירת השכן, הדבר יכול ליצור בעיה של דירת מגורים שאינה עומדת בשטח מינמלי, ולמעשה אינה חוקית.
- שטח שבהיתר סומן כחלל סגור / מסתור כביסה , הוכנס לדירה ללא היתר.
- הפיכת מחסן דירתי לשטח עיקרי בדירה ללא היתר.
- שטח מהלובי הקומתי שהוכנס לדירה ללא היתר. בדירת גן וגג ישנם מצבים שנסגרים בשטח במרפסת / בגינה ללא היתר.
- דירות בקומת הקרקע שנבנו בהיתר בניה כחנויות, נמכרות כדירות.
- דירות שפוצלו ללא היתר, ונמכרות כדירות לכל דבר, שלמעשה אנחנו קונים רק חלק מדירה.
על מנת להימנע מבעיות אלו שעלולת לגרום לבעיות משפטיות וכן לנזקים כלכליים מרובים (שטח לא חוקי אינו מהווה חל מהדירה ואינו בא בחשבון בחישוב השווי), לכן לפני רכישת נכס יש לבדוק את היתרי הבניה.
תשריט בית משותף
בבתים רבים וכן במבנים מסחריים רבים, הבניין נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין שבמשרד המשפטים (טאבו). יש להזמין את תיק הבית המשותף מהטאבו ולבדוק את נכונות התשריט למול המציאות, כלומר אם הנכס בפועל דומה למופיע בתשריט, וכן האם מספר התת חלקה המופיע בתשריט הוא אותו מספר תת חלקה המופיע בנסח הרישום. כמ כן ממולץ לבדוק שהחניה והמחסן המוצמדים לדירה (אם יש כאלה), תואמים לתשריט, לנסח הרישום ומיקומם בפועל.
קיימים מקרים בהם ישנם סתירות בין היתרי הבניה לתשריט הבית המשותף, למשל בהיתר הבניה יופיע שנכס במרתף מהווה מחסן ואילו בתשריט הבית המשותף הנכס יצויין כדירה. במקרים אלו גובר היתר הבניה.
ביקור בסביבת הנכס
כמובן שבעת ביצוע השמאות יש לבקר בסביבת הנכס להתרשם מהאזור וממגבלות שיכולות להיות כמו: בתי ספר, בתי כנסת, תחנות אוטובוסים, סביבה מסחרית, אנטנות סלולריות ועוד. בנכס עצמו יש לבדוק את מצבו הפיזי תחזוקתי (אין בדיקת שמאי מקרקעין מהווה תחליף לבדיקת מהנדס בגין ליקוי בניה), להתרשם ממצב הבניין וכו'.
מדידות
יש למדוד את הנכס פיזית על ידי מכשור לייזר מתקדם וזאת על מנת לדעת את השטח המדויק של הנכס, להזכירכם כל מ"ר שווה בימים אלו המון כסף (במגדלים ברחוב הירקון בת"א כ- 100,000 ש"ח למ"ר בנוי), כך שכל מ"ר מאוד משמעותי.
מידע תכנוני
יש לבדוק את המצב התכנוני החל בחלקה, אולי קיימת הפקעה, אולי ישנם זכויות בניה נוספות, אולי ייעוד החלקה שונה ועוד. את המידע ניתן לקבל במחלקת המידע של הוועדות המקומית לתכנון ובניה, ועיתים גם באתרי האינטרנט (המידע באינטרנט אינו מחייב).
מצב משפטי
יש לבדוק נסח רישום / אישורי זכויות, אם מדובר באדמת מינהל / אדמת עירייה חוזה חכירה, האם שולמו דמי היוון, האם קיימים חובות חכירה, הסכמי שכירות (חלילה לא לקנות נכס עם דייר מוגן ללא ידיעתנו). בדיקת המצב המשפטי על ידי השמאי הינה בדיקה כללית, ובדיקה המלאה תבוצע על ידי עו"ד שמלווה את העסקה.
הערכת שווי
לבסוף אחרי שבדקנו את כל הפרמטרים לעיל (במידה והכל תקין), יש לקבוע שווי, וזאת בעזרת עסקאות שנעשו באזור וניתוחם (גישת ההשוואה). בנכסים מסחריים מומלץ לשלב גם את גישת ההיוון, כלומר להוון דמי שכירות ראליים באזור בשיעור היוון המומלץ על ידי השמאי הממשלתי. חשוב לקבל הערכת שווי על מנת לוודא שהמחיר הנדרש עבור הנכס הוא ריאלי.
צרו איתנו קשר ונעזור לכם לקבל החלטה נבונה בכל הנוגע לנכס שאתם מעוניינים לרכוש.